本文来自微信公众号：时代财经 APP，作者：陈泽旋 ，题图来自：AI 生成
当了几十年香港房东的快餐巨头，要卖商铺了。
7 月 28 日，地产投资管理及服务公司仲量联行公布，美国快餐巨头麦当劳总公司（下称"麦当劳"）计划出售八项位于香港的零售物业，分别位于尖沙咀、铜锣湾、旺角、坚尼地城、大角咀、元朗、荃湾及慈云山，目前已启动公开招标，截标日期为 9 月 16 日中午 12 时正，仲量联行是独家代理。
根据仲量联行，标的物业的总市值约为 12 亿港元，市场建筑面积介于约 6800 平方呎至 1.9 万平方呎，对应的国际公制面积为 631.74 平方米至 1765.16 平方米，买家可选择竞投整批物业或任何一项物业。
另据市场消息，麦当劳计划分阶段出售旗下在港所有铺位，涉及 23 个铺位，市值超过 30 亿港元。首批铺位为此次仲量联行公布的八项物业，第二批次的铺位将在明年放售，暂定为北角、鲗鱼涌等 8 个铺位，市值将近 11.1 亿港元。
针对出售在港所有铺位的消息，麦当劳和仲量联行方面均未有公开回应。
作为全球快餐巨头，麦当劳在全球范围内有 95% 的餐厅采用了特许经营模式，然而麦当劳的租金收入却远远盖过特许经营费。目前，香港商铺估值处于低位，"房东"麦当劳为何"低抛"？
一、自持数十年，麦当劳放售 8 个香港商铺
仲量联行透露，此次放售的 8 项物业已由麦当劳持有数十年，另据时代财经了解到，有物业落成至今亦超 50 年。
其中，楼龄最长的物业位于尖沙咀的商厦星光行，在 1969 年落成，至今已有 56 年，尖沙咀物业亦是此次出售标的中最大的一间，建筑面积 18746 平方呎（约为 1741.56 平方米）。
目前，待出售的物业组合整体出租率达 100%，每个物业均有麦当劳餐厅入驻经营。时代财经了解到，其中的 7 间麦当劳餐厅已开业 34~38 年，1 家开业超过 27 年，5 间为 24 小时营业。除了麦当劳餐厅，部分物业也同时引入其他零售租户，包括连锁便利店 7-Eleven、建民大药行、青木百货、水果铺等。
相关物业为带租出售。仲量联行资本市场部执行董事邓洁莹表示，物业出售之后，麦当劳餐厅将在这些物业继续运营，没有任何变更计划。
作为麦当劳标的物业的独家代理，仲量联行称，相关物业属于香港核心区街铺，长期租户麦当劳"实力雄厚"，带租出售可为投资者即时带来稳定租金收入，同时可获得高租金回报率。
仲量联行还给出了参考指标。该机构称，截至 2025 年第二季度，香港核心区街铺的资本价值环比下跌 2.3%，同比下跌 5.4%，更是相比十年前下跌了 70.5%。回报率方面，根据仲量联行截至 2025 年第二季度末的记录，以净有效租金计算，整体核心区街铺的市场估算回报率约为 2.47%。
基于标的资产拥有的地段、租户和投资回报等条件，邓洁莹表示，目前已有不少准买家向仲量联行表示对项目感兴趣。不过，对于麦当劳标的物业的预估成交价格和投资回报情况，仲量联行没有作出回应。
近些年，香港消费市场复苏缓慢，不少商铺租户迫于经营压力而结业，推动商铺空置率持续走高，租金和买卖价格走低，香港的高息环境和商业物业按揭贷款收紧亦导致投资意愿降低。
中原（工商铺）在 5 月份的报告中指出，由于高息环境持续，业主卖货的压力日益增加，不惜大幅降价求售，甚至出现亏损个案。
其中，位于中环租庇利街的一间商铺，原业主于 2011 年铺市高峰期购入，当时作价约 7280 万港元，持有 14 年后卖出以约 3880 万港元成交。物业现租客为咖啡室，物业价值下跌约 46%。
尽管麦当劳是全球的快餐巨头，但在它的经营模式中，租金收入是十分重要的一部分，因此，麦当劳也经常被调侃为"隐形的房东"。
在交易市场低迷的当下，"房东"麦当劳为何选择卖掉香港物业，以及未来是否会卖出更多的物业？
对此，麦当劳没有予以正面回应，仅表示麦当劳会定时审视其持有的物业，并不断优化其房地产组合，公司将会出售数个位于香港的物业，而相关物业的餐厅运营将不会受到影响，未来，麦当劳将继续致力发展香港市场。
二、隐形的大地主，去年租金收入超 100 亿美元
麦当劳的"大地主"身份早就藏不住了。
上世纪七十年代，"麦当劳之父"雷 · 克罗克在一所大学演讲时，问台下的学生们："谁能告诉我我是做什么的？"
学生回答，"卖汉堡。"克罗克摇了摇头说，"我真正的生意是房地产。"
1956 年，净资产只有 2.4 万美元的麦当劳以 1000 美元的资本开设了房地产公司。此后，公司用不低的杠杆购买地或者土地的租赁权，再用加盟商支付的租金和加盟费，偿还银行贷款和相关费用。
也因此，麦当劳总部除了研发汉堡薯条等产品，更在不断研究哪个地段的客流量大、哪里的地皮升值潜力大。据悉，麦当劳还打造了专业的地产经纪团队，每次选址都要经过 3~6 个月的考察。1992 年，麦当劳开出北京的第一家店，就位于长安街和王府井大街路口，是北京人流量最密集的商圈之一。
时代财经了解到，麦当劳的特许经营餐厅有三种模式，分别为传统特许经营、发展式特许经营或联营。其中，联营模式主要适用于少数海外市场，主要是中国和日本。
传统特许经营模式下，麦当劳通常拥有餐厅场地的土地及建筑物所有权，或获得长期租赁权，麦当劳将这些物业租给特许人，特许人则负责设备、招牌、座椅及装饰的投入。整体来看，麦当劳通过该模式获得的收入主要包括租金、基于销售额一定比例的特许经营费，包括最低租金标准以及对新开业餐厅或新增许可授权时收取的初始费用。
截至 2024 年底，全球范围内一共有 43477 家麦当劳餐厅，大约 95% 为特许经营；而对于并表市场范围内的餐厅，麦当劳拥有其中 56% 的餐厅的土地所有权，以及将近 80% 的建筑物所有权。
2024 年，麦当劳实现收入 259.20 亿美元，其中，从特许经营餐厅取得的收入一共 157.15 亿美元，租金收入 100.17 亿美元，56.06 亿元为特许经营费。这意味着租金收入占麦当劳总收入将近 38.65%。
在国内，由于对外资购买地产有一定的限制，麦当劳大多为非自持物业。截至 2024 年末，麦当劳在香港的门店数量约为 260 家，此外，在香港市场的运营模式下，特许人往往需要自己提供物业。
另据报道，在 2001、2003 年，麦当劳就曾在香港出售自持店铺，并由此获利近 1 亿港元。若此轮麦当劳成功出售香港的 8 处物业，其在香港持有的物业也将进一步减少。
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